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郑州住房“限购令”再升级,限购细则详细解读!
来源:兴港投资  时间:2017/05/04  

重磅!郑州楼市限购又升级!

3日凌晨,郑州市政府网站发布《郑州市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》,标志着郑州市房地产调控再次升级,不仅将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购区域, 而且在2017年5月3日后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起,不满3年的不得上市转让。

继备受关注的新“限购令”出台后,郑州市房管局推出了相关解读细则。

郑州“5.3限购政策”细则

1. 住房限购范围如何调整的?

答:自2017年5月3日起,住房限购区域调整为:市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区域内,依照《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》(郑政办〔2016〕64号)、《关于进一步加强房地产调控工作的通知》(郑政办〔2016〕75号)和《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》(郑政办〔2017〕58号)的有关要求实施限购政策。
     2. 如何理解购房居民家庭拥有住房情况?
   答:购房居民家庭拥有住房情况指在限购区域内已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房。购房人在《郑州市购房申请表》中承诺在限购区域内拥有住房情况及3年内无住房赠与行为,网签机构应查询购房家庭拥有住房情况,合同备案机构应核查购房家庭在限购区域内拥有住房情况和赠与情况。以家庭为单位购房的,购房人必须符合限购条件。
    3. 郑州能查到我在荥阳的购房情况吗?
    答:郑州市住房信息查询系统应按照限购区域进行调整,在调整到位前郑州市房产档案馆、郑州市房屋交易和登记中心、新郑市、荥阳市、中牟县房地产管理部门要建立联动机制,指定专人负责,做到信息共享及时传递,按照文件要求做好住房限购工作,对于不如实申报拥有住房情况及赠与行为的购房人暂停网签备案,开发企业不得向其出售住房。
    4. 5月3日之前已经买了房,但没有网签,受影响吗?
    答:新建商品住房购买时间以网签合同时间为准,存量住房购买时间以网签合同确认时间为准。取得《不动产权证》时间以权证上载明的时间为准,不满3年不得上市交易。
    5. 如何理解文件中说的单身人士?
    答:单身人士包含未婚、离异、丧偶等。
    6. 企业注册时间以什么为界限?
    答:企业注册时间以营业执照上注明的企业成立日期为准。
    7. 郑政办〔2017〕58号文件第4、5条所规定的郑州市行政区域,是指整个郑州吗?
    答:不仅包括已实施限购政策的区域,也包括暂未实施限购政策的区域。

解 读

一. 限购区域扩大

调整商品住房限购区域,增加新郑市、荥阳市、中牟县。

限购区域不出意外的扩大了,因为上个月荥阳东、南龙湖和绿博等上回限购区域的漏网之鱼,投资成分明显。这次政策给人的感觉是,哪里热就给哪里降温,房子是用来住的,不是用来炒的,本着这个原则去调控,对任何过热区域调控都不稀奇。

1. 新郑市南龙湖影响较大

新郑市南龙湖影响较大,南龙湖目前销售的50%-60%是原郑州限购后投资溢出,所以南龙湖销量将锐减,减少50%-60%。

2. 荥阳几乎全面重挫

荥阳不像新郑市,荥阳市区在这次限购前也几乎全部沦陷,所以这次限购扩大地盘,荥阳市内、洞林湖、郑上新区等销量都得锐减。

3. 中牟县绿博园片区影响很大

中牟绿博这次影响很大,绿博片区销量的98%是由郑州市内购房者,所以绿博限购限贷后,销量将大幅下滑。

二. 限售手段在郑州首次运用

限售这个手段在郑州市首次运用,这一招特别狠,也很意味深长。在新一轮的调控中,限售政策也首次被采用并在各城市迅速推开。

2017年4月19日,济南市政府发布通知,要求限购区域内自通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。随后,成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、海南、东莞、西安、济南等超过18个区域市场,历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。

1. 郑州市范围内,2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。

一般买房从认购到拿到不动产权证大约是2年,拿证3年内不能转卖,就是大约5年时间,这样炒房路耗时太长,在市场如此变化多端的时代,别说5年,5个月的市场情况也很难说清,另外5年之后出手,投资客的资金成本会大大加大,风险会大大加大,势必会吓退一些投资群体。这同样属于打击投资的范围的。

2. 限制离婚买房

在限购区域内,暂停向已拥有一套以上(含一套)住房的本市户籍单身人士出售住房。

单身人士有一套房子已经满足居住需求,另一套肯定是投机或是投资,不妨彻底给掐死,同样显示政府打击“炒房”的决心,不管这个投资的主体是个人还是公司。

另外郑州市原来规定本地居民可以买两套,有部分投资家庭干脆靠“离婚买房”,两套变四套,这个条款虽然不能完全堵死路,但是至少可以由两套变四套,至变成两套变三套。并且如果离婚买房再刹不住,很可能就会出现北京那种,离婚一年之内禁止买房的条款的红牌。

3. 限制企业购房

在限购区域,暂停向注册时间不足3年的企业(不含专营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量住房,下同)。

在前几次限购中,很多投机客为了避免去年文件关于购买资格的限制,直接注册一个公司进行购买,使限购这一条限的不够死,限的不够全。这一条出台,实际上和禁止补社保一样属于根据市场情况打补丁,同样属于“防投机”类型。

4. 限制赠与方式转让住房

在郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。

政策的最终目的

郑州房地产出新政了,对于郑州来说是个大事情,但是对于2017年中国房地产来说,真不是什么大事?为什么,因为新政太多了。其实,政策背后都有一个逻辑,一个目的,那就是“使你买房难,卖房更难,二手卖房获得收益难上加难”。最终实现“房子是用来住的,不是用来炒的目的”。

郑州以往限购回顾:

2016年2月2日 首套房首付降至20%,二套房首付降至30%

中国人民银行、中国银监会在公布个人住房贷款调整的通知,要求在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

2016年2月19日 房地产交易环节契税、营业税优惠调整

个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

2016年3月25日 郑州市住房项目不再配建公租房

3月25日,郑州市政府下发通知,即日起在全市停止在商品住房项目中配建公共租赁住房。

2016年5月1日 经国务院批准,自2016年5月1日起,在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人,纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。

2016年7月31日 从2016年9月1日起,郑州住房公积金个人住房贷款业务将作调整,贷款门槛提高,贷60万元至少要满足缴纳时间、储蓄额度,首次申请条件。

2016年10月2日 郑州限购令重启

自10月2日起,对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内,对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。

2016年10月3日 郑州补刀限贷令

自10月3日起,居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调控政策规定的区域内,首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付比例为30%。拥有一套住房且相应购房贷款未结清,再次买房,最低首付比例为40%。

2016年12月22日 郑州限购令升级

自12月22起,在市政府64号文中规定的限购区域内,180平方米以上住房同时纳入限购。对于非郑州户籍个人或家庭,在限购范围内购房需提供连续2年以上社保或个税证明。

2016年12月23日 郑州限贷令升级

在市政府64号文中规定的限购区域内,居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款,最低首付款比例为30%,居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房,或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录,为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付比例调整为60%。

2017年2月10日 郑州住宅限购出台操作细则,对本市非限购区域的社保证明及补缴后符合购房前3年内连续缴纳24个月条件的予以认可,出现未交存现象的,无论时间长短均从重新缴纳计起。

2017年3月18日 凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。

2017年5月3日 市政府58号文在(郑政办[2016)64号)基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县等限购区,限购区内严控企业炒房离婚买房,行政区内5月3日后购买房产自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让,赠予方式也是赠与人满3年后方可再次购买住房。

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